Споры долевых собственников квартир
Сегодня общая долевая собственность – один из самых распространенных способов владения недвижимостью.
Такая форма собственности возникает по ряду причин:
— наследование квартиры несколькими наследниками,
— раздел имущества супругов,
— дарение части квартиры .
На практике возникает множество споров между долевыми собственниками квартир. Действительно, пользоваться и распоряжаться дорогостоящим жильем совместно – дело не простое. У каждого собственника свои интересы и планы. И даже когда долевые собственники являются членами одной семьи или родственниками – договориться получается крайне редко, и споры, в большинстве случаев, доходят до суда. Платные юридические услуги в Москве оказывают специалисты АБ «Грибков и партнёры».
Конечно, можно определить порядок пользования квартирой в судебном порядке. Но, как правило, это не приводит к урегулированию возникших между долевыми собственниками разногласий, а, наоборот, их усугубляет.
Один из способов решения подобных конфликтов – выкуп доли одним из долевых собственников у другого.
Выкуп доли в квартире у родственника или другого владельца сопряжен с рядом тонкостей, которые необходимо учитывать даже при отсутствии между сособственниками неприязненных отношений. Однако за сделками купли-продажи долей в праве на недвижимость практически всегда стоят острые конфликты долевых собственников. И в большинстве случаев такие конфликты можно разрешить только в суде.
Преимущественное право покупки доли в квартире
Преимущественное право покупки закрепляет за всеми участниками долевой собственности право приобрести продаваемую одним из собственников квартиры долю по цене, по которой она продается.
На практике преимущественное право покупки означает обязанность продавца доли в установленном законом порядке предложить всем долевым собственникам квартиры приобрести принадлежащую ему долю.
Причем преимущественное право покупки возникает только при продаже или мене доли в праве собственности на недвижимость. На дарение это правило не распространяется.
Кроме этого, преимущественное право покупки не распространяется на случаи продажи доли с публичных торгов.
Нередко, желая обойти закон, долевые собственники фактически продают долю в квартире, но заключают при этом договор дарения. С точки зрения закона такая сделка недействительна, и может быть оспорена в суде. Однако выиграть суд и признать договор дарения притворной сделкой сможет только профессиональный юрист – адвокат по недвижимости, т.к. процесс доказывания по такого рода делам достаточно сложный, и осилить его самостоятельно у далекого от юриспруденции человека вряд ли получится.
Порядок продажи доли в квартире
Перед продажей своей доли ее собственник должен уведомить всех иных законных владельцев недвижимости о ее продаже. При добрососедских отношениях отказ долевых собственников от покупки доли необходимо заверить у нотариуса. Нотариальные заявления об отказе прилагаются к пакету документов для регистрации перехода права собственности на долю в ЕГРП. Если отношения сособственников не дружественные, то уведомлять придется по почте ценным письмом. В предложении о покупке доли необходимо точно описать характеристики объекта недвижимости, размер продаваемой доли и цену, за которую доля продается. Без указания данных параметров сделка по продаже доли в квартире может быть признана в суде незаконной.
Если место жительства кого-либо из собственников квартиры неизвестно, то такие сведения можно получить из архивной выписки или обратиться к адвокату. Адвокат путем направления адвокатского запроса установит местожительство всех законных собственников недвижимости и поможет соблюсти законный порядок уведомления о продаже.
Долевые собственники должны в течение 30 дней принять решение о покупке продаваемой доли. Если поступил отказ или ответ не получен в течение 30 дней с момента получения предложения, то доля в квартире может быть продана третьим лицам.
Цена продажи доли в квартире
Продать долю в квартире третьему лицу можно по цене, не ниже той, которая была предложена другим долевым собственникам.
Если доля в недвижимости продана стороннему лицу дешевле цены предложения сособственникам, такая сделка может быть оспорена в суде. Продать дороже долевой собственник свою долю вправе, дешевле – нет!
Зачастую, желая «насолить» соседям, доли в квартире продаются в обход преимущественного права покупки или по цене ниже, чем предлагалась другим долевым собственникам недвижимости.
Такие сделки считаются совершенными с нарушениями прав долевых собственников имущества, и могут быть оспорены в суде. Расторжение договора купли/продажи должно быть по закону.
Оспаривание продажи доли в суде
Срок обращения в суд для оспаривания сделки купли-продажи доли, совершенной с нарушением преимущественного права покупки, сокращенный, и составляют всего три месяца. Тем не менее, если долевой собственник квартиры узнал о нарушении своего права по истечении трехмесячного срока, не стоит отчаиваться. Указанный срок не является окончательным, и может быть восстановлен судом по заявлению обратившейся в суд стороны.
Однако для восстановления пропущенного срока потребуется доказать, что долевой собственник узнал о нарушении своего преимущественного права покупки не сразу, а спустя определенное время. Например, получил выписку из ЕГРП, из которой следует, что интересующая доля продана постороннему лицу.
Необходимо знать, что доказывать уважительность причин пропуска трехмесячного срока должен обратившийся в суд собственник. Если нет уверенности в том, являются ли причины пропуска срока уважительными, лучше обратиться за помощью к адвокату.
В суде, желающий приобрести долю собственник, вправе требовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя по совершенной сделке.
Однако следует знать, что исковые требования о переводе прав и обязанностей покупателя будут рассмотрены только в случае внесения истцом на депозитный счет суда суммы, подлежащей выплате продавцу отчуждаемой доли.
После удовлетворения иска долевой собственник, чье право преимущественной покупки было нарушено, приобретает права и обязанности по договору купли-продажи доли в квартире, и после вступления решения суда в законную силу может зарегистрировать переход доли в праве собственности на недвижимость в ЕГРП.
Принудительный выкуп незначительной доли
Часто случается так, что доля к квартире одного из сособственников ничтожно мала. Например, доля одного из собственников московской 2-х комнатной квартиры площадью 48 кв.м. составляет 1/36. Очевидно, что ни одно из пригодных для проживания изолированных помещений такого объекта недвижимости не соответствует фактическому размеру доли микрособственника.
Владение и пользование квартирой обладателем такой ничтожной доли не может осуществляться без нарушения прав другого собственника, доля в праве собственности которого на квартиру несоизмеримо больше.
Определить порядок пользования квартирой с явно непропорциональным разделением долей в судебном порядке практически невозможно, т.к. выделить изолированное жилое помещение размером в 1,3 кв.м., что соответствует в приведенном нами примере 1/36 доли, технически невозможно.
Как правило, собственнику большей площади квартиры редко удается договориться о выкупе незначительной доли с ее обладателем мирным путем. Собственники ничтожных долей предпочитают сохранить за собой квадратные метры в столичной недвижимости, чем получить незначительную компенсацию за проданную микродолю.
Разрешить спор долевых собственников о выкупе незначительной доли может только суд, т.к. другого пути заставить собственника продать свою мизерную долю, просто нет.
Выкуп незначительной доли в судебном порядке
Судебные споры о принудительном выкупе незначительных долей весьма сложные с юридической стороны, и обойтись без профессионального помощника получится вряд ли.
Дело в том, что право собственности – незыблемое, конституционно охраняемое право. Лишить кого-либо собственности можно не иначе как по решению суда и только в строго указанных в законе случаях.
Одни из таких случаев прописан в п.4 ст. 252 Гражданского кодекса, однако для удовлетворения иска о принудительном выкупе доли в праве на недвижимое имущество необходим ряд обязательных условий:
— доля в квартире должна быть незначительной, т.е. соответствующие ей квадратные метры должны быть ничтожно малы по сравнению с площадью всей квартиры;
— невозможно выделить соответствующее доли жилое изолированное помещение, т.е. технически невозможно выделить собственнику микродоли обособленное жилое помещение с отдельным входом, площадь которого соразмерна его доли;
— собственник незначительной доли не имеет существенного интереса в пользовании квартирой, долевым участником которой является, т.е. собственник ничтожной доли фактически в квартире не проживает и не несет бремя ее содержания.
Важно знать, что если для собственника незначительной доли общая квартира является единственным жилым помещением, где он может проживать на законных основаниях, то суд может признать за ним существенный интерес в пользовании спорной недвижимостью, и в иске о принудительном выкупе будет отказано.
Однако судебная практика по признанию за обладателем незначительной доли существенного интереса в пользовании общей квартирой неоднозначна.
Для правильного разрешения спора суду необходимо установить, насколько интересы собственника микродоли будут входить в противоречие с интересами обладателя «львиной доли» в праве на недвижимость.
Судебные споры о принудительном выкупе незначительной доли достаточно специфичны и по зубам только профессиональным юристам.
Профессиональный адвокат по недвижимости не допустит формальный подход судьи к разрешению такого рода спора.
Ведь суд должен выяснить, каким образом каждый из собственников приобрел доли в спорной квартире, знал ли покупатель микродоли, что параметры квартиры и количество проживающих в ней лиц не позволят ему пользоваться квартирой без нарушения прав других жильцов, нет ли со стороны обладателя незначительной доли злоупотребления правом и другие существенные для дела обстоятельства.
Незначительные доли и «профессиональные соседи»
Большое количество споров в настоящее время связано с покупкой микродолей «черными» риэлторами. Незначительные доли в недвижимости приобретаются такого рода дельцами для того, чтобы в дальнейшем заставить добросовестных владельцев большей части квартиры продать свою долю по мизерной цене. Для этого на жилую площадь заселяются, так называемые «профессиональные соседи». Их задача состоит в том, чтобы любыми средствами заставить добросовестных долевых участников продать им свою часть квартиры. Понятно, что предлагаемая цена в этом случае будет значительно ниже рыночной. Средства и методы «профессиональных соседей» далеки от эталонов порядочности и нравственности. Откровенное хамство, пьянки, шум, а иногда и физическое насилие – вот далеко не полный набор средств новоявленных соседей.
Полиция в этом случае, как правило, бессильна – ведь аферисты приобрели долю в квартире, и, значит, у них есть свидетельство о праве собственности. Максимум что им грозит – административная ответственность за нарушение покоя соседей или хулиганство.
Единственный способ избавится от «профессиональных соседей» — это идти в суд.
В суде можно оспорить сделку по приобретению незначительной доли недвижимости, если покупка доли была сопряжена с нарушением приоритетного права других долевых участников, или требовать принудительного выкупа микродоли у недобросовестных покупателей.
Не секрет, что занимающиеся такими делами аферисты очень хорошо знают законы, изучают судебную практику, и выиграть у них суд в одиночку у добропорядочного собственника жилья не получится.
Поэтому, если вы попали в сложную ситуацию, вас принуждают продать свою долю за мизерную цену, необходимо обратиться к профессионалу – адвокату по недвижимости.
Стоимость незначительной доли
Долевые собственники часто не могут договориться о стоимости незначительной доли. И это вполне понятно: обладатель микродоли взамен своих квадратных метров хочет получить весомый денежный эквивалент. В свою очередь, собственник большей части квартиры не желает переплачивать за какую-то пару квадратных метров.
Конфликт интересов сможет разрешить заключение независимой оценочной экспертизы. Оценку стоимости доли можно заказать как до подачи иска в суд, так и ходатайствовать о назначении оценочной экспертизы на стадии судебного разбирательства.
Если оценка доли в квартире произведена истцом до подачи иска, оспаривать ее придется ответчику – владельцу незначительной доли. В случае назначения судебной оценочной экспертизы, суд, вероятнее всего, примет решение о принудительном выкупе ничтожной доли по цене, указанной в судебном отчете оценщика.
Если вы не можете определиться с выбором экспертной организации или затрудняетесь юридически корректно поставить перед экспертом вопросы, — можете обратиться за помощью к адвокатам нашего Бюро.
Наши адвокаты рекомендуют проводить оценку стоимости доли в квартире до обращения в суд, т.к по спорам долевых собственников о нарушении приоритетного права покупки, принудительном выкупе доли суд принимает обеспечительные меры, и накладывает на истца обязанность внести на депозитный счет Судебного Департамента при Верховном Суде Российской Федерации сумму в размере стоимости спорной доли. Понятно, что произвольно стоимость спорной доли определить нельзя, ее нужно подтвердить соответствующими доказательствами. Отчет оценщика и будет служить доказательством реальной рыночной стоимости доли в праве собственности на недвижимость.
Подводя итог, можно сказать, что споры долевых собственников — достаточно сложная категория конфликтов, наполненная юридическими уловками. Выиграть подобный судебный процесс самостоятельно у юридически неподкованного человека получится едва ли.
Адвокаты бюро «Грибков и партнеры» занимаются разрешением судебных споров долевых собственников более 15 лет, и имеют весомый багаж знаний и практических навыков для разрешения самых непростых конфликтов между собственниками недвижимого имущества.
За более подробной консультацией вы можете обратиться к адвокатам нашего Бюро.
Поделиться