Добросовестный приобретатель квартиры. Новости законодательства 2020.
Новости законодательства в 2020 году. Что нужно знать?
Имеет ли закон о компенсации добросовестному приобретателю квартиры обратную силу?
Кто как не адвокат может поделиться опытом по делам об изъятии квартир у добросовестных приобретателей. Мы, как адвокаты по недвижимости, можем многое рассказать, как вполне законопослушный собственник квартиры или другой недвижимости может оказаться в суде в качестве ответчика. А также разъяснить, в каких случаях добросовестный приобретатель может рассчитывать на компенсацию понесенного ущерба от государства. Бюро адвокатов оказывает юридическую помощь гражданам.
Покупка квартиры всегда связана с определенными рисками. И не только потому, что высокая стоимость столичной и загородной недвижимости всегда прельщала разного рода нечистых на руку людей, аферистов и откровенных мошенников. Даже приобретая квартиру у вполне порядочного человека, добросовестный приобретатель вполне может оказаться на улице. Наши адвокаты по недвижимости поделятся, как это происходит, и какие меры нужно предпринять, чтобы не оказаться без денег и жилья.
Итак, в каких случаях добросовестный приобретатель квартиры может оказаться в суде?
На первое место в этом, так сказать, антирейтинге можно поставить приобретение нечестным на руку лицом, а впоследствии вашим продавцом, квартиры без законных на то оснований. Например, по поддельному завещанию. Дело в том, что в контролируемых государством или муниципальными образованиями структурах, таких как ЖКХ, отделы соцзащиты населения и пр., существует нормативно закрепленный порядок учета одиноких пожилых граждан. Другими словами, государство ставит на контроль людей, не имеющих родственников. Во-первых, это делается для того, чтобы оказывать помощь и поддержку такой категории граждан. А во-вторых, в случае ухода из жизни одинокого человека, государство или муниципальное образование будет претендовать на его квартиру в качестве выморочного имущества. Это четко предписано законом.
Однако часто случается, что система где-то дает сбой, и сведения об одиноких пожилых людях становятся известными разного рода нечистоплотным на руку людям. Так, на свет появляются мошеннические завещания.
Далее, злоумышленник получает свидетельство о праве на наследство по фальсифицированному завещанию, регистрирует на основании его право собственности и, вот он – формально добросовестный приобретатель квартиры или загородной недвижимости. Впоследствии он продает их ничего не подозревающему покупателю. И теперь реально добросовестный приобретатель квартиры– это Вы.
Спустя некоторое время, факт подделки документов вскрывается, и законные наследники или, в случае отсутствия таковых, – государство в лице Департамента госимущества обращаются в суд с иском об истребовании такой квартиры у нового добросовестного приобретателя.
Так, человек, купивший жилье вполне законным путем, становится ответчиком в суде и высок риск остаться на улице, да еще и без денег. Адвокат по недвижимости поможет разрешить все споры.
Опоздавшие наследники.
На втором месте стоят случаи, когда тот или иной наследник, проживающий отдельно от умершего родственника, как правило, в другом городе или даже государстве, узнает об открытии наследства уже после того, как все наследники приняли наследство, оформили права собственности, и успели продать квартиру добросовестному приобретателю.
Такой наследник в судебном порядке пытается признать свидетельства на наследство своих родственников недействительными, оспорить договор купли-продажи недвижимого имущества, восстановить срок на принятие наследства и вступить в наследственные права на недвижимость.
И в этом случае добросовестный приобретатель квартиры, скажем в Москве или другом крупном городе, окажется в суде в качестве ответчика и будет вынужден отстаивать свои права на законно приобретенную недвижимость.
Третье место нашего рейтинга можно отдать делам, связанным с правами несовершеннолетних детей.
На практике распространены случаи приватизации квартир в обход интересов несовершеннолетних детей, продажи жилья без соблюдения или с нарушением установленного порядка соблюдения прав и законных интересов детей собственником квартиры.
Встречаются дела, связанные с притязаниями внебрачных детей на недвижимость своих биологических отцов. Например, после ухода из жизни главы семейства, ничего не подозревающие дети наследника вступают в наследство, затем продают квартиру третьему лицу – добросовестному приобретателю. Через некоторое время появляется милая барышня с ребенком и вскрывается «двойная жизнь» нашего ушедшего героя. К сожалению, о тех или иных поступках и делах человека мы узнаем только после его ухода из этого мира. И с этим ничего не поделаешь – такова жизнь! Внебрачные дети – довольно распространенное явление в современном мире и в нашей стране в частности. Установив родственную связь с наследником в судебном порядке, такой ребенок становится равноправным наследником наравне с детьми от брака умершего и праве претендовать на его недвижимость.
И в этой непростой жизненной ситуации самым уязвимым звеном снова становится добросовестный приобретатель квартиры, к которому предъявляется иск об истребовании из его собственности купленной недвижимости.
В отдельную, четвертую категорию можно выделить дела, в которых аферисты и мошенники лишают жилья тяжело больных людей, страдающих алкогольной, наркотической зависимостью или психическими расстройствами. Действуя умышленно, злоумышленники спешат скорее избавиться от недвижимости, перепродав незаконно приобретенную квартиру ничего не подозревающему добросовестному покупателю.
Как добросовестный приобретатель может защитить свою квартиру?
Наших клиентов – добропорядочных покупателей жилья и загородной недвижимости, обращающихся к адвокатам Бюро за юридической помощью, всегда переполняет чувство несправедливости, и это можно понять. При покупке квартиры риэлтор проверил все документы, они честно заплатили продавцу «кругленькую» сумму, а теперь их вызывают в суд и требуют вернуть жилье. «Где закон?!» – справедливо возмущаются они. Вот с этим самым законом мы и попробуем разобраться.
Как не оказаться без денег и жилья расскажем на примере первого случая, описанного в начале нашей статьи.
Итак, продавец – лицо, не имевшее права владеть недвижимостью и продавать ее. Такой продавец, как мы разобрались, может стать собственником квартиры или загородного дома на основании недействительного или поддельного завещания. После продажи такой квартиры «с сюрпризом» собственником становится добросовестный приобретатель, который впоследствии получает судебный иск от Департамента городского имущества г. Москвы, если дело происходит в столице, или от законных наследников, не знавших ранее об открытии наследства.
Паниковать не надо, и после того, как уляжется первый шок, нужно срочно идти к профессиональным защитникам – адвокатам, занимающимся данной категорией дел. Будут ли это адвокаты нашего Бюро или кто-то другой – выбирать Вам! В любом случае, мы даем добросовестному приобретателю квартиры инструкцию к действию, которая поможет разобраться в неприятной ситуации.
Первое, с чего необходимо начать – понять, кто претендует на квартиру: государственный орган или опоздавшие наследники. Далее разобраться, на каких фактических обстоятельствах основаны требования истца и о чем конкретно он просит суд.
Если в требованиях истца заявлено о признании договора купли-продажи недвижимости недействительным и о приведении сторон сделки в первоначальное положение (ст. 167, ст. 168 Гражданского кодекса РФ), такое требование суд не удовлетворит, если компетентный адвокат докажет, что сделка по отчуждению квартиры добросовестному приобретателю сама по себе не содержит каких-либо нарушений закона: завещание на момент совершения сделки не было никем оспорено, и Росреестр на законных основаниях закрепил за добросовестным покупателем право собственности на квартиру.
В случае требований, основанных на ст. 302 Гражданского кодекса РФ «Истребование имущества от добросовестного приобретателя», адвокату придется доказать в суде, что добросовестный покупатель квартиры при заключении сделки купли-продажи проявил должную внимательность, изучил сведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРН), и убедился в юридической чистоте квартиры, используя все доступные для него меры. Какие доказательства нужно привести суду для подтверждения названных фактов в каждом конкретном случае определит адвокат, ведущий дело.
Также, следуя позиции Конституционного Суда Российской Федерации, добросовестный приобретатель квартиры в суде должен доказать, что государственный орган, отвечающий за учет выморочного имущества, своевременно не предпринял мер по учету такого имущества, что позволило «липовому» владельцу продать недвижимость вполне добропорядочному человеку, не подозревавшему о темном прошлом приобретенной недвижимости.
Однако следует помнить, что данная категория дел является одной из наиболее сложных в юридическом отношении, и в каждом конкретном случае только профессионал своего дела может выработать правильную тактику защиты своего клиента.
Может ли добросовестный приобретатель квартиры получить от государства компенсацию за ее изъятие?
Наши адвокаты отдельно отмечают, что с 1 января 2020 года вступили в силу поправки в Закон «О государственной регистрации недвижимости», которые позволяют добросовестному приобретателю квартиры получить от государства компенсацию в виде единовременной денежной выплаты в размере реального ущерба, понесенного покупателем в результате изъятия у него ранее приобретенной недвижимости, или в размере кадастровой стоимости жилого помещения.
Однако следует подчеркнуть, что данная компенсация подлежит выплате на основании соответствующего решения суда по иску добросовестного приобретателя к казне Российской Федерации при соблюдении определенных условий.
Прежде всего, для получения компенсации от государства добросовестный приобретатель квартиры должен считаться таковым, т.е. добросовестным, на основании вступившего в законную силу решения суда.
Второе условие – жилое помещение должно быть у него изъято также по решению суда. Следующее условие – пострадавший приобретатель должен предъявить иск к недобросовестному продавцу, и иметь вступившее в законную силу решение суда о взыскании с виновного ущерба, вызванного незаконной продажей недвижимости. И четвертое, ключевое условие, – компенсация пострадавшему добросовестному приобретателю квартиры выплачивается по судебному решению в случае, если в течение шести месяцев со дня предъявления исполнительного документа о выплате ему убытков в связи с изъятием квартиры, по независящим от добросовестного покупателя причинам, взыскание по этому исполнительному документу, произведено частично или не производилось вовсе.
Имеет ли закон о выплате компенсации добросовестному приобретателю квартиры обратную силу?
Очень важно разобраться, может ли рассчитывать на компенсацию от государства добросовестный приобретатель квартиры, лишившийся жилья до вступления изменений в Закон о государственной регистрации в силу?
По общему правилу, любой закон в гражданских правоотношениях не имеет обратной силы. Но, есть исключения. Действие закона будет распространяться на отношения, возникшие до начала его действия, если в нем прямо об этом указано.
В Законе о госрегистрации, который мы рассматриваем, обратная сила придана только случаям изъятия квартир у добросовестных приобретателей в пользу государства: Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований. Другими словами, в большинстве случаев речь идет о выморочной недвижимости. Пострадавшие, как указано в законе, могут предъявить иск к казне Российской Федерации в течение трех лет со дня вступления закона в силу, т.е. начиная с 01.01.2020 г.
О других категориях добросовестных приобретателей, у которых по решению суда квартиры изъяты в пользу наследников, иных физических и юридических лиц, к сожалению, в части придания обратной силы в законе ничего не говорится.
Наши адвокаты считают, что никому не стоит отчаиваться. Нужно отстаивать свои права до конца, не опускать руки! Ведь стоит вспомнить, что изменения в Закон о госрегистрации, позволяющие теперь добросовестному приобретателю квартиры получить компенсацию от государства, были внесены по постановлению Конституционного Суда Российской Федерации, в который обратились адвокаты пострадавшего собственника недвижимости.
Ваше желание и настойчивость, подкрепленная арсеналом знаний наших адвокатов, помогут вместе добиться восстановления прав, чтобы Вы, как добросовестный приобретатель квартиры, либо сохранили свою собственность, либо получили справедливую компенсацию за утраченное имущество.
Первичный прием в России ведется по адресу : г.Москва, Колпачный переулок, д.10/7 стр.3 по предварительной записи по телефонам на нашем сайте.
В текущий момент в связи с ситуацией с коронавирусом Вы можете позвонить нам или просто написать на электронную почту advocat.gribkov@gmail.com и мы дадим Вам максимально подробный ответ на Ваш вопрос.
Поделиться